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上海环线房价迈入“3-8-10”时代 楼市天花板在哪里?

日期:2018年05月10日    

  有多少人还记得,早期关于上海环线房价的那句俗话,“外环均价1万/平方米,中环均价2万/平方米,内环均价3万/平方米,俗称‘1-2-3’时代”,当时有不少人觉得这是句笑话。


  然而如今的上海房价,早已跨越了“1-2-3”时代,突破了“2-4-6”时代,走过了“3-6-9”时代,如今,“3-8-10”的楼市格局正在形成。


  今天,大卢就和大家聊聊,上海房价的历史轨迹,以及很多人都关心的问题“上海房价到顶了吗?”


  2008年的一条帖子,有人认为“内环3万,中环2万,外环1万”是合理的房价,再高就要调控了。


  房价历史轨迹,中环最具爆发力


  上海的几个环线正好划分地域,而地段决定价格。2001年,伴随着申奥成功、中国正式加入WTO,如雷贯耳的“温州炒房团”,在上海楼市中掀起了投资投机狂潮。尽管2003年SARS风波一度让楼市交易增速放慢,但2004年的投资补仓把全年成交量推到了3234万方的惊人高度。伴随成交量快速回升,价格也有显著上涨,就在这时候有声音说上海未来将形成“1-2-3”格局,这也是最早提出环线和房价关系。


  2007年“1-2-3”房价格局正式定型。此时市场就有上海房价“2-3-5”的预测,甚至还有人扬言上海房价要很快进入“3-6-9”时代。到了2011年“2-3-5”格局形成,虽然2015、2016年房价上涨速度较快,但离开 “3-6-9”有一段差距。而今年则全面突破,并实现“3-8-10”格局。


  上海环线房价走势有哪些特点?


  从房价发展速度来看有2个特点,首先07年格局初步形成到房价几乎翻倍用了4年,而再次翻倍则需要花7年时间,一方面基数低,容易涨,二来随着房价过快上涨,而相应的收入水平并没有和房价增速相匹配。


  其次,以2007年为基数来算的话,外环和内环都涨了3倍,而中环则可以涨4倍,成为最有潜力的区域。原因在于中环聚集一批“新贵”,比如大宁、徐汇滨江、世博、长风等等。这些板块在新一轮建设中不断完善提高区域内成熟度,借助高品质产品拉升区域整体价格。再借助一些外部环境,比如徐汇滨江借助黄浦江景观资源等房价向10万元/平方米看齐。


  房价顶在哪里?  机会挖掘点在哪里?


  有人不禁要问,上海房价有没有天花板?长期房价总要上涨的,城市基建配套完善,经济发展种种因素在支撑房价,通过制度将楼市泡沫挤压掉一部分后,楼市仍会进入一个更加稳固更加扎实、与经济发展节奏更为吻合的上行期。


  但是短期房价天花板已经出现了。目前的政策侧重于控制风险、保持稳定。未来2-3年里,政策尺度不仅仅是眼下不会有松动空间,包括限购限贷限售限价限商等5限还会延续。因为限价关系,内环内价格反而受到抑制,既然最核心、最贵的地方价格既定,那么其他地方再要有大幅突破的可能性就不高了。


  当前新房市场出现两极分化,偏中心区域新盘虽然价格不便宜但是去化不错,甚至有几个人定一套房的现象。相反外围区域房价便宜反而有的项目**还不到30%。市场对中心区域的价值认同度比较高。而且从房价上涨历史来看,中心区域和外围区域的价格绝对值在扩大,2007年内环和外环差2万元/平方米,而当前外环和内环之间的绝对落差为6万元/平方米,谁更保值有潜力,大家可以自行判断!


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